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Bafin-Rundschreiben zur Beleihungswertermittlung bei Erbbaurechten |
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Montag, 13 Juli 2009 |
Die Beleihungswertermittlung bei Erbbaurechten ist in der
BelWertV nur in allg. Form geregelt. Bei der Auslegung dieser
Vorschrift hat sich jedoch eine Reihe von Zweifelsfragen ergeben, die
im aktuellen Bafin-Rundschreiben beantwortet werden. Das Rundschreiben
regelt auch die in diesem Zusammenhang anzuwendenden Zinssätze und
Abschläge.
Das Rundschreiben behandelt, wie der Erbbauzins bei der Beleihungswertermittlung zu berücksichtigen ist:
- Geht
der Erbbauzins als Reallast dem auf dem Erbbaurecht lastenden
Grundpfandrecht im Range vor, so ist er in kapitalisierter Form als
Vorlast von der Beleihungsgrenze in Abzug zu bringen.
- Besteht
eine dingliche Bestehenbleibenvereinbarung im Sinne des § 9 Abs. 3 Nr.
1 ErbbauRG, ist der Erbbauzins kapitalisiert als Wertminderung von dem
Wert des erbbauzinsfreien Erbbaurechts abzuziehen, und zwar unabhängig
davon, ob der Erbbauzins gegenüber dem Grundpfandrecht im Vorrang oder
Nachrang steht.
- Dasselbe
gilt, wenn nur eine schuldrechtliche Vereinbarung über das
Bestehenbleiben des vorrangigen Erbbauzinses (sog. Stillhalteerklärung)
getroffen wurde und der Erbbaurechtsausgeber eine juristische Person
des öffentlichen Rechts (staatlich oder öffentlich-rechtliche
Religionsgemeinschaft) ist.
Wird der Beleihungswert des Erbbaurechts mit dem sog. Münchener
Verfahren ermittelt, so gelten folgende Mindestabschläge bzw.
Höchstkapitalisierungszinssätze:
- Diskontierungszinssatz
für die Abzinsung des Bodenwertes: bei Renditeobjekten kleiner/gleich
Kapitalisierungszinssatz nach § 12 Abs. 4 BelWertV; bei
Sachwertobjekten gleich Liegenschaftszinssatz nach § 11 WertV.
- Gleiches gilt für die Diskontierung für den Abschlag für den Nutzungswegfall des Gebäudes bei Ablauf des Erbbaurechts.
- Der
Abschlag für „Allgemeine Nachteile aus dem Erbbaurecht“ sollte je nach
Objektart in einer Größenordnung von 10 % bis 50 % des Bodenwertes bzw.
5 % bis 15 % des Beleihungswertes des Volleigentums liegen.
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Letzte Aktualisierung ( Montag, 13 Juli 2009 )
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