Das Wesensmerkmal von REITS-Aktiengesellschaften besteht darin, dass die Gewinne nicht auf Gesellschaftsebene, sondern beim Anleger besteuert werden. Dabei ist eine Befreiung von der Körperschafts- und Gewerbesteuerpflicht der REIT-AG nur dann möglich, wenn sie sich auf ihre Haupttätigkeit beschränkt. Insbesondere hat sie mindestens 90 Prozent der Erträge an die Aktionäre auszuschütten, mindestens 75 Prozent ihrer Erträge aus Immobilien zu erzielen und mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien anzulegen. An einer solchen REIT-AG darf sich jeder Aktionär nur mit weniger als 10 Prozent direkt beteiligen. Aus dem Anwendungsbereich sind inländische Bestandsmietwohnimmobilien ausgeklammert. Dies bedeutet, dass Mietwohnungen, welche vor dem 1. Januar 2007 gebaut wurden, nicht von einem REIT erworben werden können.